Location de bureaux : tout savoir sur le bail commercial

Le bail commercial : contrat et conditions

Le bail commercial est le contrat de location de bureaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Il est réglementé par le code du commerce (décret du 30 septembre 1953 modifié le 18 juin 2014).


Ce document officiel unit le propriétaire d'un local et son locataire. Dans le cadre de ce contrat, le locataire peut se servir du local pour exercer son activité. Il est important de noter qu’un bail commercial est applicable uniquement pour les locaux destinés à un usage commercial. 
Au cas contraire (si le local initial n’est pas commercial), un changement de destination du local est requis pour tirer parti du bail. Si un locataire n’a pas signé de bail commercial et qu’il est en activité, il ne pourra pas assurer l’exploitation du bail.

Conditions d’éligibilité du bail commercial

Pour être éligible à un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers.
Il faut pouvoir identifier l’existence réelle de l'activité au travers de faits concrets comme la réception de clientèle, la présence du personnel dans les locaux entre autres.

Que contient le bail commercial ?

Le bail commercial comprend les éléments principaux suivants :
  • Durée
  • Loyer
  • Répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre locataire et propriétaire
  • Conditions de renouvellement
  • Dépôt de garantie
  • Option de sous-location (autorisée seulement dans certaines situations spécifiques)
Le document contient aussi :
  • un état des lieux défini de façon contradictoire et à l'amiable par le bailleur et le locataire, ou par un huissier de justice, à la suggestion du bailleur ou du locataire, à frais partagés par moitié ;
  • un état des risques naturels et technologiques.
Si la surface est au-delà de 2000 m ², une annexe verte (annexe environnementale) est jointe. Ce document comporte : 
  • des informations concernant les caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage) ;
  • leur consommation réelle d'eau et d'énergie ;
  • la quantité de déchets produits.
Cette annexe peut instaurer des obligations en vue de réduire la consommation énergétique des locaux.

Durée du bail

Le bail commercial est conclu pour une durée minimum de 9 ans. En effet, le contrat peut déterminer une durée plus longue, mais en aucun cas une durée plus courte.
Le locataire a la possibilité de quitter le local au bout de chaque période de 3 ans. Toutefois, un préavis doit être déposé 6 mois avant la date de départ.
Pour pouvoir partir, le locataire doit effectuer ses démarches par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception si c’est pour donner congé à l'expiration d'une période de 3 ans ou pour partir en retraite. En outre, il faudra passer par acte d'huissier uniquement lorsqu’il s’agit de donner congé au cours d’un bail poursuivi par tacite reconduction.
Quant au bailleur, il ne peut donner congé que par acte d’huissier à la fin du bail. Au cas où le bail n'est pas arrivé à échéance, il devra fournir une indemnité d'éviction au locataire.

Comment est évalué le montant du loyer ?

Le propriétaire fixe le montant du loyer en fonction de la valeur locative, évaluée selon :
  • les caractéristiques du local (emplacement, surface, standing et agencements des locaux) ;
  • la destination des lieux (nature et nombre des commerces autorisés par le bail) ;
  • les obligations des parties, notamment la répartition des taxes et les charges de la copropriété ;
  • les facteurs locaux de commercialité (enseignes de notoriété, transports entre autres) ;
  • les prix pratiqués dans le voisinage.
Si le bail ne présente aucune restriction sur le type de commerce - et que le locataire peut signer un bail permettant d’exercer plusieurs commerces, le loyer sera supérieur que s’il est réservé à une activité seulement.
Une majoration du montant de ce loyer est possible à la fin d'une période triennale. Cependant, cette révision ne peut être plus élevée que la variation de l’indice INSEE, à moins que l’augmentation s’avère justifiée.
Enfin, voici d’autres informations concernant les prix  :
  • le pas-de-porte ;
  • les charges, impôts, redevances et taxes ;
  • le montant du dépôt de garantie.

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